Je nach Entwicklung am Mietmarkt können sich die genannten Vorteile für den Vermieter aber auch in Nachteile umkehren: Die Berechnung der Kappungsgrenze orientiert sich gemäß § 558 Abs. 3 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) nicht an der zuletzt geschuldeten aktuellen Miete, sondern an der Höhe der drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens zurückliegenden Ausgangsmiete. Vermieter können eine Mieterhöhung normalerweise nur dann durchsetzen, wenn die neue Miete nicht höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Um künftige Mietsteigerungen zu sichern, kann aber ein Indexmietvertrag abgeschlossen werden: Die Entwicklung der Miete orientiert sich dann nicht am örtlichen Mietspiegel, sondern am Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Dieser wird regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Der grundsätzliche Vorteil der Indexmiete für den Vermieter ist, dass er auch dann noch Mietsteigerungen durchsetzen kann, wenn die Miete das ortsübliche Niveau bereits erreicht hat oder sogar darüber liegt. Dabei kommt es aber sowohl auf die Entwicklung des Preisindexes als auch auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten an: „Da sich die Indexmiete nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, sondern an dem Verbraucherpreisindex, kann die Miete dauerhaft höher liegen, falls der Index im Laufe der Zeit stärker steigen sollte als die ortsübliche Vergleichsmiete“, erklärt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund. Sollte es sich um einen unbefristeten Vertrag handeln, hat der Vermieter das Recht nach Maßgabe der gesetzlichen Kündigungsfristen zu kündigen. Die Kündigung muss begründet werden. Die Höhe der Indexmiete ist in festen Beträgen und nicht in Prozent anzugeben (Kern NZM 2008, 712, 713).
Auch die sich jeweils ergebenden Mieterhöhungen sind in festen Beträgen aufzuführen. Eine Miete ist dann überhöht, wenn der Vermieter sie unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum in unangemessener Höhe vereinbart, § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Eine Miete ist in der Regel dann überhöht, wenn sie um mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Miete einer vergleichbaren Wohnung liegt. Eine Mieterhöhung darf höchstens jedes Jahr ein Mal und nicht automatisch erfolgen. Die Mieterhöhung wird begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Sie muss vom Vermieter schriftlich erfolgen. Im Übrigen hat der BGH seine Rechtsprechung geändert (VIII ZR 266/14) und festgestellt, dass allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nachmessen lohnt sich also! Auch wenn die tatsächliche Wohnfläche nur geringfügig kleiner ist als im Mietvertrag festgehalten, kann der Mieter den Vermieter auffordern, die Miethöhe anhand dieser tatsächlichen Fläche zu berechnen. Die Miete steigt aber nicht automatisch. Vielmehr muss der Vermieter die Mieterhöhung durch eine Erklärung in Textform geltend machen.